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插科打诨的时代终将成为过去

彭晓芸,迎客松喂大,现供职媒体。

 
 
 

日志

 
 

旧楼装电梯:“少数服从多数”不是真理  

2014-05-21 01:08:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旧楼装电梯:“少数服从多数”不是真理

彭晓芸

 根据2012年出台的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,其中关于广州既有住宅增设电梯的办法规定,旧楼加装电梯应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意,增设电梯拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。

《办法》中规定的审批依据是“两个2/3”,据媒体报道,在规划局的接访活动中,屡有业主反馈根据《办法》这两个"少数服从多数"原则仍装不了电梯。来自丽江花园的几位业主表示,他们是去年开始申请旧楼加电梯,他们所在的楼一共有64户,两次公示中只有3户反对,但番禺区规划分局还是驳回了他们的申请,要求他们和反对的业主达成一致意见才可以审批。“这不就是要求100%同意吗?”一名业主不解地问。

 问题就在这里,需要“100%同意”错了吗?这真是一个简单的民主决策、少数服从多数的事情吗?在很多宗旧楼加装电梯纠纷中,典型的表现就是高层迫不及待想装电梯,低层尤其是首层住户极力反对,有些高层住户愿意对低层住户进行经济补偿,但又往往因为补偿金额无法达成协议而搁浅。高层住户说低层住户漫天要价,低层住户说加装电梯之后,高层住宅物业升值可观,而低层却可能贬值,且通风、采光、噪音等多方面受到影响。在亟需电梯的高层住户眼里,低层住户就成了加装电梯这事的“钉子户”。

 如果确认加装电梯对低层住户确有损害,那么,制定“2/3同意”规则的人,就是“牺牲少数人利益、成全多数人”的“结果论”信奉者。“结果论”在经济发展的功利逻辑中非常有市场,人们往往主张为了最大多数人的福利损害个别人的利益是应当被那些少数人容忍的,谁要是反对,谁就是阻碍“大家”的发展。这令人想起那个著名的电车思想实验:能为了救5个人而将行驶中的电车转向另一个人,以撞死1个总“好过”撞死5个的结果计算来作道德考量吗?

 加装电梯与否虽不是生死攸关之争,但逻辑与电车实验是相通的,能否为了61户人家的偏好而否决那不同意装的3户人家的相反偏好----我们姑且不对加装电梯的利弊作出裁定,仅仅把装与不装视为他们的不同偏好,而“利弊”是他们主观认定的。这里还涉及一个问题,即业主们购买房屋时,产权确认之时,没有电梯是一个既定事实,无论成交价还是居住预期,都没有包括电梯对不同楼层的不同价值,因此,加装电梯相当于变更游戏规则,电梯作为一个重大变量,引起强烈的反应完全正常。需要被仔细权衡的是加装电梯涉及的相邻权如何认定和处置的问题。

 在日本、德国等发达国家,相邻关系的相关法律条款已经较为完善。譬如德国有“特别牺牲补偿金制度”,该制度认为相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出了私法上的“强制牺牲”,为了补偿这种为“优势利益”(诸如加装电梯可能被认定为是“优势利益”)作出妥协的“牺牲”,法律上要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。再如日本的“日照妨害”制度,“日照妨害”指由于土地利用的先后关系、后加建筑可能对既有物产及其所有者造成日照权(采光权)的侵害,这是都市土地过度利用而产生的相邻关系问题。日本的法律主张对“日照妨害”进行程度的评估,并形成事前救济和事后救济两种相关处理方式,具体包括请求除去侵害、请求禁止侵害以及请求损害赔偿三种。这些细则对城镇化进程还在大举推进中的中国很有参考价值,中国的法律应当为这些可能的相邻关系纠纷提供法理准备了。

 目前,我国法律对相邻关系中受限制(受侵害)权利的救济只有原则性的规定,主要见于《民法通则》和《物权法》。《民法通则》第4条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”同法第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

 这些原则性规定缺乏可操作性,加装电梯问题可以说是相邻关系纠纷中的一个小问题,未来绝不仅仅遭遇这么一个电梯问题,很多社区关于停车问题、关于小区公共用地问题时有发生纠纷,如何在判例中形成充分正当的程序和裁定、补偿制度,政府有关部门尤其需要在不同利益主体之间保持中立性,发展具有公信力的第三方评估机构,现阶段宜广泛讨论,宁缓勿急,以“少数服从多数”的粗暴裁决敷衍了事不是上策。

 《南方日报》2014年5月21日

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